Мечта доброй половины населения страны – собственная квартира, причем многие грезят именно о новостройке. Новый современный дом, большие окна, продуманная планировка, благоустроенный двор, красивый фасад, чистый подъезд, да еще и цена ниже, чем на вторичке – за новостройку говорит масса факторов. Однако только ленивый не слышал скандалы с обманутыми покупателями таких квартир, которые остались и без денег, и без квадратных метров. Чтобы не попасться на крючок мошенников и найти наиболее выгодный вариант, надо знать несколько важных нюансов выбора квартиры в новостройке.
Покупка квартиры на вторичном рынке – более надежный способ обзавестись жильем, ведь дом уже построен, квартира существует и ее можно увидеть своими глазами. На вторичке часто недвижимость дороже, так как рисков меньше, да и дом «оброс» инфраструктурой. Новостройки привлекают не только более низкой ценой, но и более продуманными планировками, современными технологиями строительства, да и вообще ощущение того, что до тебя в квартире никто не жил, многим нравится.
Покупка квартиры в новостройке сопряжена со многими рисками и требует решения массы вопросов: от района до планировки и этажа. Только если в вопросах количества комнат, площади, планировки, наличия отделки и т.д. стоит ориентироваться на свои предпочтения, то в вопросах безопасности стоит быть подкованным основательно, ведь на кону большая сумма. Рассмотрим все аспекты выбора квартиры в новостройке, и начнем с типа дома.
Какой дом выбрать?
- панельный дом – самый дешевый вариант, возводится быстро (порядка 7-12 месяцев, но некоторые сдают его уже за 3 месяца – зависит от этажности), но у него слабые показатели тепло- и звукоизоляции – это уже не советские хрущевки и панельки, но и самыми энергоэффективными их не назовешь. Есть сложности при проведении перепланировки, так как почти все стены несущие. Зато межкомнатные перегородки практически не нуждаются в выравнивании. По внешности современного панельного дома практически невозможно сказать, что он возведен именно по этой «быстрой» технологии. Многие комплексы эконом- и стандарт- класса строятся именно из панелек;
- монолитная технология строительство сейчас очень распространена. Основа дома – прочный арматурный каркас, который заливается бетоном. Стены внутри дома обычно делают из блоков газосиликата, которые отливают прямо на стройплощадке. На возведение дома уходит 2-3 года, но здание выходит долговечным, с хорошими теплоизоляционными качествами. Строительство ведётся не по типовым, а по индивидуальным проектам, потому в доме можно реализовать высокие потолки, окна в ванной и т.д. Минус – невысокая звукозоляция;
- кирпичный дом – идеальный по эксплуатационным качествам, теплый, надежный и долговечный, только строится около 2,5 лет, а цена на квартиру той же площади, что и в панельном, может быть в два раза выше. Кирпичные новостройки – большая редкость на данный момент;
- кирпично-монолитный – это тот же монолитный дом, облицовка которого выполняется кирпичом.
В каком районе?
Общие же советы по выбору района новостройки таковы:
- отдавайте предпочтение местам с развитой инфраструктурой. Как минимум, несколько магазинов и аптек поблизости точно должны быть. Если в семье есть дети, посмотрите, насколько далеко находятся ближайшие детский сад и школа и насколько они отвечают вашим требованиям к уровню образования. Немаловажно наличие поблизости поликлиники. Часто новостройки начинают строить в новых районах города, на окраинах. Есть риск, что они так никогда и не обрастут достаточной инфраструктурой. Потому обращайте внимание, начинают ли строить поблизости школы и поликлиники;
- остановки общественного транспорта уж точно не должны быть далеко, даже если в семье есть автомобиль;
- если же вы за рулем, то оценить наличие парковочных мест можно лично, приехав в будний день вечером во двор новостройки, правда, это вариант больше для тех, кто смотрит квартиру в уже построенном и введенном в эксплуатацию доме. Также уточните наличие подземного паркинга и/или гаражного кооператива поблизости;
- наличие рядом парка или зеленой зоны – большой плюс;
- лучше не брать квартиру по соседству с заводами и крупными транспортными магистралями. Если район совсем новый, у застройщика можно уточнить, планируется ли разбивка парков, скверов, детских и спортивных площадок;
- риелторы обычно не советуют брать квартиру в доме поблизости с торговым центром, овощной базой и т.д.;
- последний пункт и так очевидный – в мегаполисе лучше смотреть район недалеко от того места, где вы бываете чаще всего, т.е. дорога на работу/учебу не должна отнимать часы. Небольшая отдаленность от родственников – тоже плюс.
Дешевле всего стоят дома в новых необжитых районах, на окраинах города. Уточняйте у застройщика, планируется ли возведение объектов инфраструктуры. Возможно, власть планирует вот-вот открыть новую станцию метро. Если нет, то радость от выгодной покупки может очень скоро закончится. Если район уже заселен, то не мешает пару раз съездить туда (днем и вечером, в будний и выходной), чтобы оценить оживленность, количество машин, инфраструктуру, уровень освещения вечером, да и понять – нравится вам там или нет.
Какой этаж?
Что касается наличия и количества лифтов, то в домах до 4 этажей он может отсутствовать. Новостройки с 5-9 этажами оборудуются одним лифтом, 10-19 этажами – двумя лифтами, дома на 20-29 этажей должны иметь 3-4 лифта. Это минимум.
По теме: Чемоданное настроение: 5 советов, как правильно выбрать дорожный чемодан.
Если в новостройке только одни квартиры-студии, т.е. в доме очень много небольших квартир, то даже при 10 этажах два лифта будут постоянно заняты по утрам и вечерам, так что обратите внимание на количество квартир на площадке.Квартира, расположенная возле лифта, — не лучший вариант, на нее можно попросить скидку у застройщика. Если же тишина в приоритете, лучше смотреть квартиру как можно дольше от шахты лифта.
Какая планировка?
- квартира-распашонка лучше, чем квартира-линейка. У первой комнаты выходят на разные стороны дома, у второй – на одну. В первом случае вы сможете быстро проветрить, выбрать для спальни/детской/кабинета/зала наиболее подходящую комнату, исходя из количества света и шума;
- восток и запад – наиболее предпочтительные стороны света. На южной стороне может быть чересчур жарко, на северной – темно и холодно;
- количество света в квартире зависит еще и от этажа. Даже при отличной планировке и выходе на «правильную» сторону света в квартире на первых этажах будет мало солнечных лучей из-за густой листвы деревьев или близко расположенных соседних домов;
- если высота потолков выше стандартной, то будет казаться, что и комнаты больше, и дышится там легче;
- без лоджий и балконов квартира стоит дешевле. Если вы не планировали использовать балкон как место отдыха, небольшой сад, кабинет или банально сушить там постиранное белье, то вы только в плюсе – застройщик продает такие квартиры дешевле, только и перепродать такое жилье потом будет сложнее;
- посмотрите на план этажа. Чем меньше квартир на этаже, тем тише там будет, даже в первое время, когда все новые жильцы будут активно делать ремонт;
- в квартире, расположенной вплотную к мусоропроводу и лифтовой шахте, будет более шумно;
- неправильная форма комнат и стены, которые примыкают друг к другу не под прямым углом могут обернуться большими трудностями при выборе мебели, да и вообще – часто всю площадь таких комнат невозможно использовать рационально.
Застройщик вряд ли сделает скидку на квартиру, если ее единственный минус – северная сторона дома. Если же окна выходят на не очень симпатичный двор, питейное заведение или оживленную трассу, то тогда можно и поторговаться, если, конечно, сами готовы смотреть на это много лет подряд. Лучший вариант – вид на зеленую зону.
По планировке квартиры можно поделить на три типа:
- закрытые – в них каждая комната изолирована от другой. Идеальный вариант для семей с детьми и для людей, которым особо важно иметь возможность уединиться. Недостаток – появление коридора, который часто достаточно узкий для того, чтобы иметь возможность его использовать, например, для хранения вещей;
- открытая – это студии и лофты. Квартиры-студии – наиболее экономный вариант жилья в новостройке, в ней нет лишних стен, отделен только санузел. Для одного человека или пары – отлично, для пары с детьми категорически не подходит;
- частично открытая – современный вариант планировки, когда объединяются гостиная и кухня, остальные помещения изолированы. Сохраняется баланс между рациональностью использования жилого пространства и возможностью уединиться.
С ремонтом или без?
- квартира без ремонта, только с черновой отделкой будет стоить дешевле, но ремонт придется делать самостоятельно, а дата новоселья отодвигается, зато вы сможете все сделать на свой вкус;
- квартира с чистовой отделкой стоит дороже, но все равно ремонт от застройщика обойдется дешевле, чем от самостоятельно нанятых специалистов. Въезжать в квартиру можно практически сразу после покупки, так как останется лишь кое-что доделать, а не начинать все с нуля. Основной минус – придется мириться с выбранным типом и цветом отделки, но, как правило, застройщики выполняют достаточно нейтральный ремонт, на основе которого можно реализовать практически любой интерьер.
У кого можно купить квартиру в новостройке?
Когда квартира в новостройке стоит дешевле?
- покупать квартиру на старте продаж – максимально выгодно, если, конечно, застройщик надежный (о критериях надежности поговорим далее). На этапе котлована квадратный метр может стоить вдвое дешевле, чем когда дом будет введен в эксплуатацию. Застройщику выгоднее быстрее погасить кредиты с наименьшими переплатами, потому и цена заманчива. Покупателю тоже выгодно, даже несмотря на то, что новоселья придется ждать 1-2 года;
- в момент возведения «коробки» цены резко подскакивают, но все равно они ниже финальных, при этом уверенность, что стройка не замерла, а застройщик не скрылся и не обанкротился, выше;
- самая высокая цена – после сдачи дома в эксплуатацию, но это плата за отсутствие риска и возможность сразу приступать к ремонту или вообще заселяться в квартиру, правда, на этом этапе квартир остается меньше, а самые интересные и удачные варианты могут быть раскуплены;
- иногда последние 1-2 квартиры в доме продают дешевле;
- следите за акциями застройщика, который к праздникам может делать реальные скидки;
- при 100%-ой оплате или большом первом платеже застройщики предлагают скидки.
Наиболее безопасным и выгодным решением многие эксперты по недвижимости считают покупку квартиры во втором доме нового жилого комплекса. Когда первый дом уже введен в эксплуатацию, а второй находится на стадии котлована, квартиры в нем стоят минимум, но уверенность в застройщике выше, ведь уже видно, что он справляется с задачами.
Как проверить застройщика?
Как проверить порядочность застройщика? Что необходимо знать? Куда смотреть? Обо всем по порядку.
Как покупать — ДДУ или ЖСК?
- ДДУ – договор между вами и застройщиком, по которому он обязуется в определенные сроки передать вам квартиру. В договоре указывают адрес дома, кадастровый номер участка земли, этаж, номер квартиры, планировку и квадратуру, дату сдачи новостройки. Дольщик защищен по 214 федеральному закону, и в первую очередь защищен от переноса сроков строительства. В случае затягивания сроков, вы должны будете подписать новое соглашение, но делать это не обязаны, и тогда в вашу пользу будет начисляться пеня. На квартиры дается гарантийный срок не менее 5 лет, в этот период застройщик должен за свой счет ликвидировать недоделки и недочеты. ДДУ регистрируется в УФРС – гарантия отсутствия двойных продаж. Стоимость не может быть изменена в одностороннем порядке, а все разрешительная документация застройщика проверяется. Короче говоря, покупать квартиру по ДДУ – более безопасно;
- деятельность ЖСК не регламентируется 214 ФЗ, потому покупатели менее защищены. Строительство с ЖСК чаще задерживается со сроками, при этом никакие компенсации покупателям не положены. Теоретически деньги можно вернуть при выходе из ЖСК, но вступительный и членские взносы не возвращаются.
Безопасных сделок и будьте внимательны!
Статья написана для сайта remstroiblog.ru.
Стоит еще зайти сюда: Дом.
Источник статьи: 9 советов по выбору квартиры в новостройке.
