Аферы с продажей квартир: как не попасть на удочку мошенников?

Популярные аферы с продажей квартир и их разоблачение

Чтобы не стать жертвой мошенничества с недвижимостью, следует знать наиболее распространенные схемы афер с квартирами, которые используются преступниками уже не один год. Журналисты издания Сегодня разобрали основные виды мошенничества при покупке квартир и дали рекомендации, как не попасться на удочку аферистов.

Афера №1: продажа воздуха

В данном случае велик шанс нарваться на мошенников, покупая квартиру у застройщика на так называемом "уровне котлована". То есть дом только начинает строиться, но застройщик уже продает в нем еще не построенные квартиры – как правило, с хорошей скидкой.

Риск заключается в том, что стройка может остановиться, а купленное жилье так и не появиться на свет. Либо как вариант – дом будет построен, но не сдан в эксплуатацию и вселиться в него будет невозможно.

Конечно, в покупке жилья таким образом будет меньше риска, если застройщик надежный, договор прозрачный, а стройка не является проблемной. Какие в таком случае можно дать советы?

1. Покупайте жилье в уже достроенных домах, введенных в эксплуатацию;
2. Если хотите сэкономить, выбирайте надежного застройщика, которому планируете отдать свои деньги за еще не построенное жилье – даже в крупных городах таких можно перечесть чуть-ли не на пальцах одной руки;
3. Ее менее тщательно изучите законность конкретной стройки, инвестором которой вы хотите стать – даже у надежных застройщикеов есть проблемные объекты строительства;
4. В случае, если какие-либо документы (от разрешения на выполнение строительных работ от ГАСИ до ТУ на подключение дома к коммуникациям) вызывают впоросы, проконсультируйтесь с юристом;
5. Перед подписанием договора купли-продажи также обсудите его с юристом. В нем возможно наличие различных нюансов, на которые вы сами можете не обратить внимание и которое в итоге могут принести немало проблем в будущем. И таких может быть немало: от способов оплаты и сроков сдачи объекта строительства до ответственности застройщика и способов возврата ваших инвестиций.

Впрочем, даже если все будет оформлено правильно, а застройщик и стройка окажутся внушающими доверие, риск все равно остается. В случае неожиданных проблем и остановки стройки дома вернуть вложенные в квартиру деньги будет очень проблематично, даже если на вашей стороне окажется суд. Как правило, у застройщика просто не окажется средств и имущества, чтобы удовлетворить всех обманутых инвесторов.

Афера №2: продажа по фальшивым документам

Эта схема мошенничества с недвижимостью распространена на вторичном рынке, хотя может встречаться и на первичном. Суть в том, что продавцы жилья могут подделать любые документы – от (якобы) своих паспортов до свидетельств на право собственности на квартиру – и продавать квартиры с их использованием.

Таким образом одни и те же квартиры с фальшивыми документами (или дубликатами настоящих) могут быть проданы по несколько раз – как за полную сумму, так и за задаток, после получения которого продавцы вдруг исчезают.

Подобные случаи наиболее проблематичны с юридической точки зрения – если у квартиры оказывается несколько владельцев-покупателей, признать действительным право собственности на нее суд может только у кого-то одного из них (скорее всего у того, кто заплатил самым первым). Все остальные останутся ни с чем.

Что же делать, чтобы не попасть в такую ситуацию?

1. Наймите адвоката, чтобы он проверил все документы на предмет подделки или наличия дубликатов, "пробил" квартиру и ее хозяев по различным базам и дал вам правовой вывод касательно покупки данного объекта недвижимости.
2. Если не хотите тратиться на адвоката, проверкой придется заняться самостоятельно. Информацию о квартире надо обязательно посмотреть в Едином реестре вещных прав на недвижимое имущество. Поищите, не засветилось ли имя хозяев в Реестре судебных решений (не забудьте посмотреть раздел "Состояние рассмотрения дел") и нет ли за эту жилплощадь каких-либо судебных разбирательств.
3. Любое, даже мелкое расхождение данных или наличие судебных дел по квартире – повод отказаться от сделки. Плохой признак – недавняя регистрация квартиры или ряд ее перерегистраций за небольшой промежуток времени: они свидетельствуют о возможном незаконном переоформлении жилья мошенниками и попытке быстро избавиться от него (часто по очень "вкусной" для покупателя цене).
4. В идеале привлечь к проверке потенциальной покупки и ее продавцов не только адвоката, но и нотариуса и инженера, который в свою очередь проверит, соответствует ли техническая документация продаваемой квартире.
5. Не ведитесь на попытки продавца оформить сделку как можно быстрее и главное – выбирайте сами нотариуса для этой цели: если продавец настаивает на своем "проверенном" нотариусе, это также повод отказаться от покупки.

Афера №3: продажа по доверенности

Еще одна cхема мошенничества с недвижимостью – продажа ее по доверенности. Доверенность легко поддается подделке, плюс в такой схеме также часто участвуют нечистые на руку нотариусы, выписывающие настоящие доверенности (лишь с фальшивой подписью "хозяина" жилья), а иногда и сами подставные "хозяева".

Впрочем, даже настоящая доверенность может отказаться ловушкой – на момент заключения договора купли-продажи владелец квартиры вполне мог ее отозвать. Если это выяснится лишь позже – вас ждут длительные судебные разборки с реальным хозяином.

Что же делать, если все-таки вы решили купить квартиру по доверенности?

1. Найдите хозяина квартиры. Узнайте, действительна ли его доверенность и согласен ли он продать квартиру? В идеале сделать это неожиданно для того, кому доверенность выдана – к примеру, на консультации в нотариальной конторе. Важно убедиться, что вы общаетесь именно с хозяином – задайте наводящие вопросы, спросите его паспортные данные, которые есть в доверенности и так далее.
2. Оформляйте сделку через своего нотариуса, который максимально сможет проверить документы и правильно оформить сделку.

Однако эти советы совершенно не гарантируют безопасности ваших денег, особенно если в деле замешан "черный нотариус": определить реальность подприси владельца на вполне настоящей доверенности под силу лишь графологической экспертизе, которую проводят лишь в рамках уже открытых уголовных дел. А чтобы не доводить до этого, лучше изначально отказаться от идеи покупки жилья по доверенности.

Афера №4: продажа наследства

Распространенной схемой мошенничества с продажей квартир является и продажа жилья, недавно якобы полученного в наследство. Во-первых, завещание на квартиру можно подделать. Во-вторых, на реальное наследство могут претендовать по закону другие родственники, о чем продавец может скромно умолчать.

Какой алгоритм ваших действий в этом случае?

1. Проверяйте полное оформление документов на наследство у продавца – самостоятельно или прибегнув к помощи адвоката. Часты случаи, когда мошенники берут задаток (установив его, например, в 20-25% стоимости жилья) и обещая все оформить в ближайшее время. Чтобы не пришлось попрощаться с задатком, от таких предложений лучше отказаться, либо оформлять оплату задатка соответствующим договором с указанием его суммы, полной цены квартиры, сроков ее приобретения и освобождения, снятия продавца с регистрационного учета и ответственности сторон за расторжение договора.
2. Проверьте, все ли прописанные в квартире граждане были выписаны из нее до совершения сделки.
3. В случае, если после покупки квартиры появился другой наследник, оспаривающий ее продажу, остается или идти в суд (что затянет решение вопроса не на один год) или рассчитываться c наследником дополнительно.

Кстати, точно так же нежлательно покупать конфискованную недвижимость на соответствующих торгах. Бвышие владельцы могут обжаловать продажу их имущества и тогда с ним не оберешься проблем.