Приобретение собственного жилья — один из самых важных и ответственных шагов в жизни. Помимо необходимости распоряжаться крупной суммой денег, покупатель сталкивается с высоким уровнем стресса из-за потенциальных рисков. Рынок недвижимости, к сожалению, не лишен мошеннических схем, способных ввести в заблуждение даже опытного человека. Поэтому крайне важно знать, на что обращать внимание, чтобы обезопасить себя от неприятных сюрпризов.
Основные риски при покупке квартиры
Содержание
- 1 Квартира в ипотеке
- 2 Договор долгосрочной аренды (найма)
- 3 Обременение в виде ренты
- 4 Прописанные в квартире лица
- 5 Наложенный арест на недвижимость
1. Квартира в ипотеке
Ипотечное обременение — одно из самых распространенных, но при этом относительно прозрачных. Пока кредит не погашен, квартира находится в залоге у банка. Хотя собственником по документам является заемщик, он не может свободно продать, сдать или подарить жилье без письменного согласия кредитной организации. Все ограничения снимаются автоматически после полного расчета с банком.
Проверить наличие ипотечного обременения можно через специальные онлайн-сервисы, например, Roskad.com, или запросив выписку из ЕГРН.
2. Договор долгосрочной аренды (найма)
Этот риск часто становится неприятным сюрпризом, который обнаруживается уже после оформления сделки. Новый владелец может столкнуться с тем, что в купленной квартире на законных основаниях проживают арендаторы по договору, срок действия которого еще не истек. Согласно практике, выселить их досрочно крайне сложно. Придется либо ждать окончания срока аренды, либо инициировать длительный и затратный судебный процесс, исход которого не гарантирован.
3. Обременение в виде ренты
Сделки с рентой становятся все популярнее, особенно среди пожилых людей, которые обменивают право собственности на квартиру на пожизненное содержание и уход. По такому договору за прежним владельцем сохраняется право проживания в жилье до самой смерти. Продать квартиру с рентным обременением можно, но ее рыночная стоимость будет значительно ниже, а покупатель принимает на себя все обязательства по уходу за рентополучателем.
Для продажи необходимо письменное согласие получателя ренты. Обременение снимается только после его смерти путем предоставления в Росреестр соответствующего свидетельства. Поскольку получателями ренты часто являются одинокие пожилые люди, существует риск судебных исков от внезапно объявившихся наследников. Для защиты рекомендуется брать с продавца нотариально заверенное обязательство урегулировать все возможные претензии третьих лиц.
4. Прописанные в квартире лица
Наличие зарегистрированных (прописанных) лиц — серьезное юридическое обременение. Иногда продавцы включают в договор купли-продажи пункт о сохранении за кем-либо права проживания. Выселить таких жильцов впоследствии можно только через суд, что отнимает время и деньги. Особенно сложная ситуация возникает, если среди прописанных — несовершеннолетние дети или недееспособные граждане. В этом случае для совершения сделки обязательно потребуется разрешение органов опеки и попечительства.
Проверить, кто зарегистрирован в квартире, можно с помощью расширенной выписки из ЕГРН или через онлайн-сервисы проверки недвижимости.
5. Наложенный арест на недвижимость
Арест — самое серьезное обременение, которое фактически выводит объект из рыночного оборота. Он накладывается по решению суда или судебных приставов, обычно из-за долгов собственника. Совершить сделку с арестованной квартирой практически невозможно — любые договоры купли-продажи могут быть признаны недействительными, а сама сделка квалифицирована как мошенничество.
Теоретически, можно погасить долги продавца и снять арест, но это рискованная и сложная процедура. Ключевая рекомендация — перед подписанием договора обязательно убедиться в отсутствии арестов и запретов на регистрационные действия. Актуальная информация обо всех обременениях содержится в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), и получить выписку из него может любой желающий.
Помните: тщательная юридическая проверка объекта недвижимости перед покупкой — не формальность, а необходимость, которая может сэкономить вам огромное количество средств, времени и нервов.
