Сами с усами: покупаем квартиру с материнским капиталом
Материнский капитал уже более десяти лет является важной мерой государственной поддержки для российских семей с детьми. Если раньше право на него возникало только при рождении второго и последующих детей, то с 2021 года программа была расширена и на первенцев. На сегодняшний день размер выплаты за первого ребенка составляет 466 617 рублей, а при рождении второго с 2020 года семья может получить 616 617 рублей. Эти средства часто направляются на улучшение жилищных условий, что делает покупку квартиры с использованием маткапитала популярным, но юридически сложным решением. Несмотря на кажущуюся простоту процедуры, согласованной с Пенсионным фондом, на практике покупателей и продавцов поджидает множество подводных камней.
Государственные деньги: какие подводные камни?
Если продавец квартиры — это семья с несовершеннолетними детьми, высока вероятность, что жилье было приобретено с привлечением средств материнского капитала. Покупка такой недвижимости сопряжена с особыми рисками, и покупателю необходимо проявить максимальную бдительность, чтобы не столкнуться с серьезными проблемами в будущем и не потерять свои деньги.
Продажа квартиры, купленной с использованием маткапитала, прямо не запрещена законом, но строго регулируется. Основные правовые нормы содержатся в следующих документах:
- Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» — раскрывает порядок и условия использования материнского капитала.
- Статьи Гражданского кодекса РФ № 28, 36, 37, 454, 455, 456 — устанавливают обязанности родителей, правила сделок с имуществом несовершеннолетних и общие положения о купле-продаже.
Ключевое требование, вытекающее из этого законодательства, — обязательное выделение долей в приобретенном жилье всем членам семьи, включая несовершеннолетних детей. Это не просто формальность, а гарантия прав ребенка на жилье, за соблюдением которых пристально следят органы опеки и попечительства. Любая последующая сделка с такой квартирой требует их разрешения. Для покупателя главная опасность заключается в том, что если доли детям не были выделены надлежащим образом, это является грубым нарушением закона и ставит под угрозу всю сделку.
Почему доли детям могут быть не выделены?
Рассмотрим типичные ситуации. Например, семья берет ипотеку с использованием маткапитала. Банки часто неохотно принимают в залог имущество, обремененное долями детей, так как в случае невыплаты кредита его будет сложнее изъять. Поэтому семья дает нотариальное обязательство выделить доли детям только после полного погашения ипотеки и снятия обременения. После выплаты кредита это обязательство могут попросту забыть выполнить, особенно если сразу планируется продажа квартиры.
Другая распространенная ситуация — покупка квартиры в строящемся доме. Закон отводит на оформление долей не более шести месяцев с момента получения свидетельства о праве собственности на готовое жилье. Однако из-за невнимательности, бюрократических проволочек или простой забывчивости родители могут пропустить этот срок, что автоматически приводит к нарушению прав детей и создает юридические проблемы для будущих покупателей.
Обратите внимание: Общие меры предосторожности во время ремонта.
Как проверить, использовался ли маткапитал?
Покупателю необходимо провести собственную проверку. Первый тревожный сигнал — наличие у продавца несовершеннолетних детей. Этот факт уже является поводом для уточнения источника средств при покупке жилья.
Далее можно запросить у продавца справку из Пенсионного фонда, которая покажет, использовался ли материнский капитал и есть ли его остаток. Отсутствие неиспользованного капитала косвенно указывает на то, что средства были потрачены, возможно, именно на эту квартиру.
Наиболее надежный способ — изучить предыдущий договор купли-продажи или ипотечный договор, по которому квартира приобреталась. Если маткапитал использовался в качестве части платежа, это обязательно должно быть отражено в документах.
Последствия покупки квартиры с невыделенными долями
Сделка купли-продажи квартиры, в которой нарушены права детей на выделение долей, может быть признана судом недействительной. Инициаторами судебного разбирательства могут выступить:
- Сами дети, достигшие совершеннолетия, чьи права были ущемлены.
- Органы опеки и попечительства.
- Пенсионный фонд РФ.
Суд, как правило, встает на защиту интересов несовершеннолетних. В результате новый собственник рискует лишиться права собственности на те доли в квартире, которые по закону должны принадлежать детям. Важно помнить о сроке исковой давности: оспорить сделку можно в течение трех лет с момента, когда пострадавшая сторона узнала о нарушении своих прав. Для детей этот срок начинает течь только с момента достижения ими совершеннолетия.
Сделки с недвижимостью, особенно связанные с использованием государственных субсидий, требуют глубоких юридических знаний. Незнание всех нюансов может привести к потере денег и жилья. Чтобы обезопасить себя, крайне рекомендуется обратиться за консультацией к квалифицированному юристу по недвижимости.
Хотите узнать больше полезного о материнском капитале, как увеличить его в 5 раз, все об ипотеке, покупке и продаже недвижимости, инвестировании, переходите в мой блог в инстаграме @rykalovskaya.ru
Подписывайся и задавай свои вопросы в Директ.
#материнский капитал 2021 #материнство #дети #сад и огород #покупка квартиры #покупка недвижимости #ипотека #дом #быт
Еще по теме здесь: Быт.
Источник: Покупка квартиры с материнским капиталом, какие сложности?.
