Приобретение сельскохозяйственных участков в Московской области в 2021 году стало популярным и перспективным направлением для инвестиций. Статистика прошлого года демонстрирует активный спрос: из общего фонда в 1,5 млн гектаров было продано около 300 тысяч. В этой статье мы подробно разберем ключевые моменты, которые необходимо знать покупателю: от ценовой политики и продавцов до юридических тонкостей, таких как обременение и особенности сделок.
Актуальные цены на землю в Подмосковье
Стоимость участков напрямую зависит от их удаленности от столицы. Согласно анализу рынка, проведенному «Объединенной группой риэлторских компаний», ценовой диапазон за одну сотку выглядит следующим образом:
- На расстоянии 50–100 км от МКАД: от 500 до 15 тысяч рублей.
- Ближе к столице, в зоне 30–50 км от МКАД: от 30 до 70 тысяч рублей.
- Элитные участки в престижных локациях, например, в районе Рублевки, оцениваются значительно выше — от 10 тысяч долларов США за сотку.
Данные сервиса «Авито Недвижимость» подтверждают эту тенденцию, указывая, что средняя цена сотки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) в конце 2020 года составляла около 73 тысяч рублей.
Кто может быть продавцом земельного участка?
Правовые основы оборота земель сельскохозяйственного назначения закреплены в Гражданском и Земельном кодексах РФ, а также в специальном Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Продавцом может выступать:
- Частный собственник. Однако перед продажей он обязан предложить выкупить участок государственным или муниципальным органам по так называемому преимущественному праву. Только если органы власти откажутся от покупки (например, из-за отсутствия средств в бюджете), собственник получает право продать землю третьим лицам.
- Государство или муниципалитет. Власти часто выставляют землю на публичные торги (аукционы), которые могут проходить как онлайн, так и офлайн. Информация о предстоящих торгах публикуется в официальных источниках, например, в региональных газетах или на специализированных электронных площадках, таких как сайт «Торги».
Что выгоднее: покупка у собственника или у государства?
С точки зрения конечной стоимости принципиальной разницы часто нет, поскольку стартовая цена в обоих случаях регулируется. Если продает собственник, он заранее согласовывает цену с уполномоченным органом и не имеет права снижать ее в дальнейшем. При продаже через государственные торги цена формируется в ходе конкурентной борьбы между участниками аукциона, и имущество уходит тому, кто предложит наибольшую сумму. Таким образом, аукцион может как снизить (при низком спросе), так и повысить стоимость актива.
Особенности покупки земли у частного собственника
Сделки с землей строго регламентированы законодательством, включая Семейный, Гражданский кодексы и закон «О государственной регистрации недвижимости». При покупке у частного лица обратите внимание на следующие нюансы:
- Если участок находится в совместной собственности супругов, для совершения сделки потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга.
- Право собственности продавца должно быть подтверждено актуальным свидетельством (выпиской из ЕГРН нового образца). Сделка, основанная на устаревших документах, может быть признана недействительной.
- При покупке участка, полученного продавцом по наследству, важно проверить, соблюдены ли все сроки вступления в права наследования и прошла ли регистрация перехода права.
По теме: Как правильно собирать и хранить калину. Это нужно знать!.
Критически важный этап: проверка на обременения
Перед заключением сделки покупатель обязан выяснить, свободен ли участок от обременений. Обременение — это ограничение прав собственника (например, ипотека, залог в банке, долгосрочная аренда, сервитут). Значительная часть земель в Подмосковье может находиться под залогом у банков, что делает их рискованным активом.
Проверить наличие обременений можно через Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), заказав выписку, или с помощью публичной кадастровой карты.
Чем грозит обременение?
- Сделка по такому участку заключается не напрямую с собственником, а при участии или с согласия кредитора (например, банка).
- Наличие обременения — одна из основных причин существенного снижения рыночной цены (скидка может достигать 10–14%).
- Покупка «обремененного» участка по сниженной цене может быть очень выгодной, но часто требует расчетов собственными («чистыми») средствами, так как банки-кредиторы могут не одобрить использование заемных средств покупателя для погашения долга продавца.
Итог: краткий чек-лист для покупателя
Текущий рынок земель Подмосковья предлагает возможности для выгодных вложений, во многом благодаря большому количеству предложений, в том числе с обременениями, что сдерживает необоснованный рост цен.
Для успешной и безопасной покупки сельскохозяйственной земли запомните главное:
- Обременение = скидка, но и сложности. Участок с обременением дешевле, но для расчетов с кредитором продавца предпочтительнее иметь собственные средства.
- Государственные торги — не всегда дешевле. На аукционах за лоты, интересные для бизнеса, может разгореться борьба, и итоговая цена окажется выше ожидаемой.
- Проверяйте документы продавца. Убедитесь в наличии согласия супруга, актуальной выписки из ЕГРН и легитимности перехода прав (особенно при наследовании).
- Всегда заказывайте выписку из ЕГРН. Это единственный надежный способ проверить юридическую чистоту участка и отсутствие скрытых обременений.
Стоит еще зайти сюда: Дача.
Источник статьи: Что нужно знать про покупку сельскохозяйственной земли в Подмосковье.
