Как и любое соглашение, договор купли-продажи квартиры можно расторгнуть. Не исключение и сделки с недвижимостью. Возможности в одностороннем порядке отказаться от своих обязательств – что у продавца, что у покупателя – ограничены. Но при выполнении определенных условий законодательство допускает расторжение договора купли-продажи квартиры после регистрации. Покупатель редко задумывается о том, что договор может потребоваться расторгнуть, и в результате при обнаружении тех или иных проблем наступает проблемная ситуация. Не вполне ясно, что делать, и можно ли расторгнуть договор вообще. В такой ситуации поможет разобраться квалифицированный юрист. В целях «подстраховки» себя и своих денежных средств иногда расторжение данного договора является необходимостью, поскольку другая сторона преследовала иные цели, чем были ею объявлены в момент заключения договора.
Существует множество причин, по которым можно расторгнуть договор. Данные вопросы урегулированы положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.
Причины расторжения договора купли-продажи
1. Соглашение сторон. Если продавец и покупатель согласны расторгнуть договор, они могут заключить в любой момент соответствующее соглашение. Соглашение составляется так же, как составлялся договор: например, если уже зарегистрировали смену собственника, необходимо будет зарегистрировать и соглашение. Это наиболее простой способ расторжения договора. Обращение в суд сторонам не требуется.
2. Нарушение условий договора. Если одна из сторон не выполнила свои обязательства по договору, другая сторона имеет право потребовать его расторжения. Все нарушения необходимо фиксировать. Видами нарушений могут быть: уклонение от регистрации перехода права собственности на недвижимость в течение долгого времени; продавец утратил право собственности на недвижимость после заключения договора; покупатель вообще не оплатил недвижимость; долгое время не оплачивает большую часть стоимости недвижимости и др.
3. Недействительность договора. Если договор был заключен с нарушением закона или иных правовых актов, он может быть признан недействительным. Признание же договора недействительным приравнивается к его отсутствию вообще. А потому одна сторона, что-либо получившая от второй, обязана возвернуть все приобретенное в полном объеме. Покупатель должен вернуть недвижимость (а точнее – права на нее), продавец – деньги.
4. Отсутствие права собственности. Если продавец не имеет права собственности на квартиру, покупатель может потребовать расторжения договора. В данном случае все правоустанавливающие документы на квартиру проверяются нотариусом (юристом) перед заключением договора. Поэтому очень важно, чтобы данные документы были в надлежащем состоянии.
5. Физическое или юридическое лицо, продавшие квартиру, не являются ее собственниками. Бывают случаи, когда продавец квартиры подделывает документы на нее, с присвоением права собственности на нее. Данный случай является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры. Профессиональный юрист сможет выявить данную проблему и обезопасить покупателя.
6. Скрытие информации о дефектах квартиры. Если продавец скрыл информацию о дефектах квартиры, которые могут повлиять на ее стоимость или использование, покупатель может потребовать расторжения договора. В данном случае необходимо составление соответствующего акта компетентными органами, который будет являться основанием для расторжения договора. Кроме того, необходимо провести экспертизу квартиры на выявление недостатков. После чего, обратиться с иском в суд.
7. Завышение или занижение стоимости квартиры. Если стоимость квартиры была завышена или занижена, одна из сторон может потребовать расторжения договора. Цена имущества, указанная в договоре, должна полностью соответствовать достигнутой между сторонами договоренности и отражать реальную ситуацию, иначе искажается сам смысл договора и возникает риск неверного применения норм об ответственности в случаях, предусмотренных сторонами. Указание в договоре заниженной цены также может спровоцировать недобросовестное поведение со стороны контрагента. Например, побудить его оспорить сделку и требовать возврата части суммы, уплаченной сверх договора.
Учитывая множество оснований для расторжения договора сделки купли-продажи квартиры и в целях их надлежащего применения необходимо обратиться за помощью к юристам, которые окажут как консультационную поддержку, так и составят ряд документов.
Для более детального разбора вопроса мы задали ряд вопросов действующему юристу Ботякову Алексею Денисовичу компании “Мой Источник Права”. Вот что нам удалось узнать:
1. В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры?
Договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут по соглашению сторон (в случае, если переход права собственности еще не зарегистрирован и оплата не произведена) либо по решению суда в следующих случаях:
- в случае существенного нарушения договора одной из сторон, если из-за этого другая сторона лишается того, на что рассчитывала при заключении договора (существенным нарушением может быть передача квартиры с недостатками, уклонение от передачи квартиры, неуплата стоимости квартиры или части стоимости);
- в случае существенного изменения обстоятельств, если они изменились настолько, что если бы стороны могли это предвидеть, они не стали бы заключать договор.
2. Как расторгнуть договор по соглашению сторон?
Расторжение договора по соглашению сторон возможно только до регистрации перехода права собственности.
-
Составить соглашение о расторжении договора в той же форме, в какой был заключен договор. В соглашении обязательно указать, на каких условиях расторгается договор, что получает каждая из сторон.
-
В случае, если договор был уже подан в Росреестр на государственную регистрацию перехода права собственности, необходимо направить заявление о прекращении рассмотрения заявления о переходе и приложить к нему соглашение о расторжении договора.
3. Как расторгнуть договор, если вторая сторона не дает на это согласия?
1. Во-первых, необходимо направить стороне требование о расторжении договора с указанием причин (изменение обстоятельств, нарушение стороной условий договора). В случае, если ответ не получен или получен отрицательный, можно подать в суд для защиты своих прав.
2. Необходимо подготовить исковое заявление с указанием своих требований и причин, по которым необходимо расторгнуть договор.
Нужно учитывать, что требования должны быть заявлены в соответствии с законом, должна быть отражена обязательная информация и указаны ссылки на статьи законов, поэтому лучше всего обратиться за помощью к профессиональным юристам.
К исковому необходимо приложить документы:
-
Паспорт;
-
Договор купли-продажи;
-
Выписка из ЕГРН;
-
Документы, подтверждающие основания для расторжения договора (это может быть экспертиза о недостатках в квартире, подтверждение неуплаты по договору иные подтверждения нарушения условий договора)
-
Документы о направлении досудебного требования;
-
Расчет сумм, которые просите взыскать;
-
Документы о направлении иска второй стороне;
-
Подтверждение уплаты госпошлины.
3. Далее необходимо подать исковое заявление в суд, в судебных заседаниях подтвердить свою позицию.
4. После получения решения суда и вступления его в силу. необходимо подать заявление в Росреестр для регистрации перехода права собственности (в положение, какое было до заключения оспариваемого договора).
4. Каковы последствия расторжения договора купли-продажи квартиры для продавца и покупателя?
Если договор расторгнут, стороны должны вернуться к исходному положению вещей. То есть, недвижимость возвращается продавцу, а все уплаченные за нее средства – покупателю. В настоящее время очень распространена ситуация, когда стоимость в договоре указывается меньше реальной стоимости, для снижения налога. Нужно учесть, что в таком случае при расторжении договора будет возвращена та сумма, которая указана в договоре.
Могут быть определенные нюансы: например, если условиями договора предусматривается, что задаток за квартиру не возвращается в любом случае, получить эту часть средств обратно будет невозможно. Кроме того, в случае нарушений условий договора возможно включение в иск требований об уплате убытков, понесенных в связи с ненадлежащим исполнением договора.
Для более точного определения последствий расторжения лучше показать договор юристу, который сможет оценить все риски.
5. Какие права имеет покупатель, если продавец не является собственником квартиры?
Если покупатель узнал о том, что продавец не является собственником квартиры после подписания договора купли-продажи, то он может обратиться в суд с иском о признании договора недействительным. В этом случае покупатель имеет право на возврат всех уплаченных им денежных средств и на возмещение убытков.
Важно отметить, что при покупке квартиры необходимо проверять право собственности продавца на данную недвижимость. Для этого можно обратиться в Росреестр и заказать выписку из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости). Также стоит проверить документы на квартиру и убедиться в том, что они соответствуют законодательству и не содержат никаких ошибок или подделок.
6. Какие действия следует предпринять, если квартира была продана без согласия всех собственников?
При продаже квартиры необходимо получить согласие всех собственников или оформить доверенность на продажу квартиры.
Если квартира была продана без согласия всех собственников, то это является нарушением прав собственности и может быть оспорено в суде. Для этого необходимо обратиться к юристу или адвокату, который поможет подготовить и подать исковое заявление в суд.
В случае, если продается доля в праве собственности на квартиру, нужно учитывать, что у собственников оставшихся долей имеется преимущественное право покупки. Если продавец продал свою долю третьим лицам, предварительно не предложив ее выкупить собственникам оставшихся долей, сделка может быть ими оспорена в суде.
Заключение
Таким образом, расторжение сделки купли-продажи квартиры может осуществляться как в добровольном порядке, когда присутствует воля обеих сторон, так и в принудительном порядке, исключительно через суд. И поэтому требуется помощь лучших юристов, которые помогут составить претензию в досудебном порядке. А в случае оставления ее без рассмотрения – составить исковое заявление и обратиться в суд. Юрист подскажет как правильно выбрать суд, соберет доказательную базу, уплатит государственную пошлину, грамотно составит заявление, а также представит ваши интересы в суде. Кроме того, может также представить интересы в исполнительной службе.
Если вы находитесь на этапе поиска недвижимости или готовитесь заключить сделку, необходимо внимательно проверять каждый документ. Не бойтесь обидеть продавца или покупателя: надежность сделки выгодна обеим сторонам. Привлекайте экспертов везде, где это возможно. Кроме того, вы также можете воспользоваться специальными сервисами, которые позволят проверить продавца, обратившись в конкретный банк. Особенно это важно и удобно при оформлении ипотечного кредита.