С 1 марта 2019 года в России произошли значительные изменения в правилах индивидуального жилищного строительства. Теперь для возведения частного дома, пригодного для круглогодичного проживания и регистрации, в большинстве случаев не требуется получать разрешение на строительство. Вместо этого введена уведомительная процедура. Если вы владеете земельным участком и планируете построить собственный дом, этот материал поможет вам разобраться в новых правилах.
Содержание
На каких землях можно строить дом?
Нужно ли разрешение на строительство сейчас?
Куда и как подавать уведомление о строительстве?
Как заполнить бланк уведомления?
Что такое СПОЗУ и как её подготовить?
Почему могут отказать в согласовании строительства?
Каким должен быть дом для уведомительной процедуры?
Что делать после завершения строительства?
Подача уведомления через портал Госуслуг
Нужно ли разрешение на хозяйственные постройки?
Стоимость подачи уведомления
1. На каких землях можно строить дом?
Первым делом необходимо определить категорию вашего земельного участка. Строительство жилого дома возможно на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), а также на садовых земельных участках.
С 2019 года понятие "дачный участок" упразднено. Теперь существуют садовые и огородные земельные участки. На садовых участках разрешено возводить как садовые домики для сезонного проживания, так и капитальные жилые дома. На огородных участках можно строить только некапитальные хозяйственные постройки (сараи, теплицы), которые не являются объектами недвижимости.
Важный нюанс для владельцев участков в садовых некоммерческих товариществах (СНТ): если генплан развития территории предусматривает изменение статуса вашего СНТ, строительство капитального дома может быть запрещено. Для уточнения этой информации обратитесь в местное Бюро технической инвентаризации (БТИ), Росреестр или градостроительный комитет.
2. Нужно ли разрешение на строительство сейчас?
Если строительство на вашей земле допустимо, можно ли сразу приступать к работам? Согласно Федеральному закону № 340-ФЗ, внесшему изменения в Градостроительный кодекс, с 1 марта 2019 года разрешение на строительство индивидуального жилого дома не требуется. Вместо этого установлена уведомительная процедура.
Вам необходимо дважды уведомить местную администрацию: перед началом строительства и после его завершения. После получения уведомления о планируемом строительстве у администрации есть 7 рабочих дней на его рассмотрение и направление вам ответа о соответствии или несоответствии планируемого строительства установленным требованиям.
3. Куда и как подавать уведомление о строительстве?
Подать уведомление можно несколькими способами:
- Лично через Многофункциональный центр (МФЦ);
- Почтовым отправлением с уведомлением о вручении;
- Через портал Госуслуг (на момент подготовки материала услуга доступна для жителей Москвы и Московской области).
Основной пакет документов для подачи уведомления включает:
- Документ, подтверждающий право собственности на земельный участок;
- Паспорт заявителя;
- Заполненный бланк уведомления о планируемом строительстве.
Для повышения вероятности положительного решения можно дополнительно предоставить:
- Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), действующий в течение 3 лет;
- Выписку из правил землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципального образования.
Оба этих документа можно получить бесплатно в местной администрации или у архитектора района в течение 30 дней после подачи запроса.
4. Как заполнить бланк уведомления?
Бланк уведомления о планируемом строительстве утвержден приказом Минстроя России № 591/пр. Скачать его можно по ссылке в приложении № 1 к этому приказу.
Документ состоит из четырех основных разделов:
- Сведения о застройщике;
- Сведения о земельном участке;
- Сведения об объекте капитального строительства;
- Схематичное изображение объекта на земельном участке.
Сведения о застройщике: Для физических лиц необходимо указать ФИО, адрес регистрации и паспортные данные. Для юридических лиц — полное наименование организации, юридический адрес, ОГРН и ИНН.
Сведения о земельном участке: Указывается кадастровый номер, адрес или описание местоположения, документ-основание права собственности. Если у участка несколько собственников, нужно указать данные всех владельцев с размерами их долей. Также необходимо указать вид разрешенного использования земли.
Сведения об объекте строительства: Выбирается вид объекта — индивидуальный жилой дом или садовый дом. Указывается цель подачи уведомления (строительство или реконструкция). Приводятся планируемые параметры: количество этажей, высота, общая площадь. Обязательно отмечается, что к уведомлению прилагается схема с отступами от границ участка.
Схематичное изображение: К уведомлению прикладывается схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) с обозначением места размещения объекта.
5. Что такое СПОЗУ и как её подготовить?
Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) — это документ, отображающий планировку вашего участка с расположением существующих и планируемых построек. Её можно заказать у специалистов или подготовить самостоятельно, что позволит сэкономить от 5 до 20 тысяч рублей.
Для подготовки СПОЗУ вам понадобится градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который можно получить бесплатно в местной администрации. На основе этого плана создается схема в масштабе 1:500 (для участков менее 1 гектара) или 1:2000 (для участков от 1 до 10 гектаров).
Требования к содержанию СПОЗУ
Все требования к схеме изложены в приказе Минстроя № 591/пр. Основные элементы, которые должны быть отражены на СПОЗУ:
- Границы земельного участка;
- Существующие капитальные постройки (отмечаются отдельно объекты, подлежащие сносу);
- Проектируемый жилой дом;
- Существующие инженерные коммуникации;
- Подъезды и подходы к объектам;
- Охранные и санитарные зоны (если имеются).
На схеме обязательно указываются отступы от границ участка и других построек. В текстовой части приводятся расчеты: площадь застройки, процент застройки, суммарная поэтажная площадь, плотность застройки, предельная высота и этажность здания.
Примеры готовых схем можно найти в интернете или обратиться к специалистам за консультацией.
6. Почему могут отказать в согласовании строительства?
Наиболее частые причины отказа в согласовании строительства по уведомительной процедуре:
- Отсутствие права собственности на земельный участок у заявителя;
- Земельный участок не отнесен к категории ИЖС или садовых земель;
- В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют сведения о границах участка.
На практике иногда возникают ситуации, когда уведомление возвращается без рассмотрения из-за загруженности чиновников. По закону, если в течение 7 рабочих дней ответ от администрации не поступил, это считается молчаливым согласием, и строительство можно начинать. Однако при последующем выявлении несоответствий дом может быть признан самовольной постройкой.
Также встречаются отказы из-за неправильной трактовки законодательства, например, когда чиновники путают "земли сельскохозяйственного назначения" с "сельскохозяйственными угодьями", на которых строительство действительно запрещено.
7. Каким должен быть дом для уведомительной процедуры?
Для применения уведомительного порядка строительства дом должен соответствовать следующим требованиям:
- Не более трех надземных этажей;
- Высота не превышает 20 метров;
- Дом не разделен на отдельные объекты недвижимости (квартиры);
- Состоит из комнат и вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения бытовых нужд проживающих.
Последний пункт означает, что построить по уведомительной схеме таунхаус или дуплекс для нескольких семей не получится. Если планируемый дом превышает указанные параметры, необходимо получать стандартное разрешение на строительство.
Кроме этих требований, при строительстве необходимо соблюдать санитарные нормы и правила (СанПиН 2.1.2.2645-10), которые регулируют условия проживания в жилых зданиях.
8. Что делать после завершения строительства?
После окончания строительных работ необходимо повторно уведомить администрацию, направив уведомление об окончании строительства. На возведение дома закон отводит 10 лет. Если за этот срок вы не подадите уведомление о завершении, первоначальное уведомление будет считаться недействительным.
В течение 7 рабочих дней после получения уведомления администрация направляет комиссию для осмотра построенного объекта. Комиссия проверяет соответствие дома заявленным параметрам и установленным требованиям.
При выявлении нарушений (например, превышение этажности) может быть вынесено решение о необходимости устранения нарушений или даже сносе объекта. Если же все соответствует, документы передаются в Росреестр для регистрации права собственности, после чего вы получаете выписку из ЕГРН.
9. Подача уведомления через портал Госуслуг
Для жителей Москвы и Московской области доступна электронная подача уведомления через региональный портал Госуслуг. Для этого необходимо:
- Авторизоваться на сайте uslugi.mosreg.ru;
- В меню услуг выбрать разделы "Земля и стройка" → "Строительные работы" → "Уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС";
- Выбрать муниципальное образование, на территории которого расположен земельный участок;
- Нажать "Получить услугу" и заполнить электронную форму, следуя подсказкам системы.
В форме необходимо указать категорию заявителя (физическое лицо, ИП или юридическое лицо) и заполнить все обязательные поля, аналогичные бумажному бланку уведомления.
10. Нужно ли разрешение на хозяйственные постройки?
Уведомительная процедура применяется только к капитальным жилым домам. Для строительства некапитальных хозяйственных построек (бани, гаражи, сараи, теплицы) не требуется ни разрешения, ни уведомления, при условии, что они не используются в коммерческих целях.
11. Стоимость подачи уведомления
Сама процедура подачи уведомления является бесплатной государственной услугой. Однако если вы решите обратиться к специалистам для подготовки документов (СПОЗУ, консультации, заполнение бланков), стоимость таких услуг может составлять от 5 000 до 20 000 рублей в зависимости от региона и сложности работ. Профессиональная помощь может значительно упростить процесс и повысить вероятность положительного исхода.
