Недвижимость, в том числе и жилая – очень дорогая вещь, и потому многие продавцы и покупатели стараются обезопасить свою сделку. Один из способов уменьшить риски – это заключить предварительный договор купли-продажи квартиры. Что именно он собой представляет с правовой точки зрения и на практике?
Что такое предварительный договор?
Предварительный договор купли-продажи квартиры предусмотрен ст. 429 ГК РФ. По нему стороны (применительно к купле-продаже квартиры – это продавец и покупатель) принимают на себя обязательство в будущем заключить уже основное соглашение на заранее согласованных условиях.
В предварительном договоре продавец и покупатель должны оговорить:
- Предмет сделки – относительно какой квартиры они договариваются. Должен быть указан как минимум её адрес, полная и жилая площадь. Идеально будет, если стороны впишут в предварительный договор и её кадастровый номер.
- Цена, за которую будет продана квартира. При сделках с недвижимостью правило о «цене за аналогичный товар» не действует: каждый объект уникален, и квартиры одной площади, но расположенные даже в соседних домах могут иметь разную цену.
- Срок, в течение которого будет заключаться основная сделка. Если срок не оговорен, подразумевается, что не позднее 1 года с момента, когда был подписан предварительный договор.
Зачем нужен этот документ?
Предварительное соглашение относительно продажи жилья служит дополнительной гарантией того, что сделка будет совершена. Связано это со следующими моментами:
- Если в установленный срок купля-продажа не будет совершена, то заинтересованная сторона может потребовать через суд заключения основного договора на согласованных ранее условиях.
- Документ может содержать условия о задатке. В этом случае, если покупатель сорвал сделку, продавец оставит эти деньги себе. Если же срыв произошёл по вине продавца – он возвращает контрагенту деньги в двойном размере. Задаток не обязателен, но использование его рекомендуется.
- Также может использоваться и аванс. Этот платёж менее жёсток по условиям, чем задаток: при нарушении условий продавец всего лишь возвращает его покупателю.
В основном договоре можно тоже оговорить условия о задатке или авансе, отсрочке платежа и другие гарантии для сторон. Однако предварительный удобен тем, что для него не требуется госрегистрация, а фактическая передача квартиры от продавца к покупателю не происходит. В самом неудачном случае будет потеряна только часть денег, а не дорогостоящее жильё.
Кроме того, предварительный договор купли-продажи квартиры даёт выигрыш во времени. Например, если покупателю нужно собрать деньги на покупку квартиры, а продавцу – подготовить документы, зарегистрировать и поставить на кадастровый учёт жильё и т. д. В этом случае заключать сразу основной невозможно – а вот предварительный и накладывает обязательства, но при этом и даёт отстрочку.
Наконец, предварительный договор всегда используется в тех случаях, когда собственник – несовершеннолетний. Такие сделки проверяются органами опеки, и если она не даёт разрешения – основной заключён быть не может. Аналогичным образом документ используется и при ипотеке: банк проверяет будущую сделку и либо даёт добро, либо отказывает в выделении средств.
Форма предварительного договора
Единственное требование, установленное законом – это то, что соглашение этого рода должно быть совершено в письменной форме единым документом. Ни госрегистрация, ни нотариальное заверение не требуются (хотя стороны, при желании, всегда могут обратиться к нотариусу).
Сам по себе предварительный договор купли-продажи квартиры может оформляться как в рукописном, так и в печатном виде. Он может быть заключён и дистанционно, когда стороны обмениваются подписанными экземплярами текста. Образец предварительного договора купли-продажи квартиры вы найдете здесь: https://urexpert.online/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha-kv/dogovor-kp/predvaritelnyj.html