Во Франции существует уникальная финансовая и социальная практика под названием «viager» (виажер). Это особый договор пожизненной ренты, который позволяет человеку продать своё жильё с условием, что покупатель будет выплачивать ему регулярное пособие до конца жизни, а право собственности перейдёт к покупателю после смерти продавца. Это интересное решение, которое переплетает вопросы недвижимости, пенсионного обеспечения и социальной защиты.
Кто может заключить договор и как это работает?
Заключить такой договор может любой гражданин Франции, достигший 60-летнего возраста. Это даёт возможность пожилому человеку существенно улучшить свои жилищные условия за счёт будущего покупателя, который берёт на себя обязательства по содержанию имущества. Теоретически, оформить сделку можно и в более молодом возрасте, но для этого нужно найти заинтересованную сторону, что на практике случается реже. Идея, согласитесь, нетривиальная и привлекательная для многих.
Виды договоров viager
Существует два основных типа виажера: свободный (viager libre) и занятый (viager occupé). При свободном виажере продавец продолжает жить в квартире, но с него снимается бремя многих расходов: земельного налога, страховки и затрат на капитальный ремонт — всё это ложится на плечи покупателя. Занятый виажер предполагает, что продавец также остаётся в жилье, но при этом может сохранять за собой обязанность по оплате некоторых текущих налогов или коммунальных услуг, в зависимости от условий конкретного договора.
Взаимная выгода для продавца и покупателя
Эта система выгодна для обеих сторон сделки. Покупатель приобретает недвижимость по цене, которая может быть на 20%, 30%, а в некоторых случаях и до 50% ниже рыночной (цифра в 90% из исходного текста является крайне редким исключением и требует проверки). Он инвестирует в будущее, рассчитывая на долгосрочную выгоду. Продавец, в свою очередь, получает стабильный дополнительный доход к пенсии, что обеспечивает ему финансовую уверенность и достойный уровень жизни в старости. Особенно популярен viager среди одиноких пожилых людей, не имеющих наследников, которым некому передать имущество.
Риски и знаменитый случай с Жанной Кальман
Однако у этой системы есть и свои риски, причём в основном для покупателя. Яркой иллюстрацией стал случай, облетевший мировые СМИ. В 1965 году 90-летняя Жанна Кальман продала свою квартиру в Арле по системе viager 47-летнему адвокату Франсуа Рэффре. Согласно договору, он обязался выплачивать ей ежемесячно 2500 франков (что эквивалентно примерно 400 долларам на тот момент) до конца её жизни. К несчастью для адвоката, Жанна Кальман оказалась старейшей документально подтверждённой долгожительницей в истории и скончалась лишь в 1997 году в возрасте 122 лет. К тому моменту общая сумма выплат более чем в два раза превысила рыночную стоимость квартиры. По французским законам, обязательства по договору после смерти покупателя переходят к его наследникам, которые были вынуждены продолжать платежи.
Эта история наглядно показывает, как один и тот же закон может привести к абсолютно разным финансовым исходам: для одного — к обеспеченной старости, для другого — к неожиданным долгосрочным обязательствам.
А как вы относитесь к подобной системе? Рассмотрели бы возможность продать или приобрести недвижимость через договор пожизненной ренты?
