Аренда нежилых помещений — популярное и практичное решение для предпринимателей, которое позволяет запустить бизнес с относительно небольшими первоначальными вложениями. Этот формат идеально подходит для открытия магазинов, офисов, кафе или торговых точек. Главное преимущество — возможность «протестировать» локацию и спрос на товары или услуги в конкретном районе, не покупая недвижимость в собственность.
Процедура оформления аренды
Выбор удачного расположения — один из ключевых факторов успеха бизнеса. Хотя владение помещением на праве собственности даёт стабильность, большинство предпринимателей начинают с аренды. Аренда нежилых помещений имеет свою специфику в части документооборота и финансовых условий. После того как подходящий объект найден (например, через сайты недвижимости), необходимо юридически грамотно оформить отношения с арендодателем.
Пакет документов для юридических лиц
Если арендатором выступает организация (ООО, АО, некоммерческое партнёрство), потребуется подготовить:
- действующий устав компании;
- свидетельство о постановке на налоговый учёт (ИНН);
- актуальную выписку из ЕГРЮЛ;
- протокол или решение собрания учредителей, санкционирующее аренду помещения.
Для видов деятельности, требующих специального разрешения (розничная торговля, общепит, медицинские и косметологические услуги), дополнительно необходимо предоставить соответствующую лицензию.
Документы для индивидуальных предпринимателей (ИП)
Индивидуальному предпринимателю нужно собрать более компактный пакет:
- свидетельство о государственной регистрации в качестве ИП;
- выписку из ЕГРИП;
- копию паспорта.
Содержание и важные условия договора аренды
Сроки и стороны договора
Стандартный договор аренды нежилого помещения, как правило, заключается на срок до одного года (365 дней). Договоры на более длительный период подлежат обязательной государственной регистрации. Сторонами соглашения являются:
Арендодатель — собственник или иное управомоченное лицо, предоставляющее помещение.
Арендатор — физическое или юридическое лицо, которое будет использовать объект в своих целях.
В договоре крайне важно детально прописать адрес объекта: индекс, город, улицу, номер дома и корпуса, а для офисных пространств — номер комнаты.
Детализация площадей
Если арендуется крупный объект под магазин или кафе, в договоре отдельно указывается площадь торгового зала и подсобных помещений. Это разделение имеет принципиальное значение для арендатора, так как размер торговой площади напрямую влияет на расчёт налога при применении специальных режимов, например, ЕНВД.
Порядок расчётов и арендная плата
Размер арендной платы обычно устанавливается исходя из стоимости за квадратный метр в месяц. Часто в эту сумму не включаются коммунальные платежи (электроэнергия, водоснабжение, газ), которые оплачиваются арендатором отдельно. В договоре должен быть чётко определён порядок расчётов: сроки выставления счетов арендодателем и их оплаты арендатором.
Ежемесячно арендодатель выставляет счёт, а после оплаты предоставляет закрывающие документы — акт выполненных работ и счёт-фактуру. За просрочку платежей договором обычно предусмотрены пени, размер которых также должен быть указан.
Возможность субаренды
Передача помещения в субаренду возможна только если это прямо разрешено основным договором. При этом необходимо соблюдать несколько правил:
- срок договора субаренды не может превышать срока действия основного договора;
- соглашение субаренды на срок более года подлежит государственной регистрации;
- факт передачи помещения должен фиксироваться отдельным актом приёма-передачи.
Налогообложение доходов от аренды
Доходы, полученные от сдачи нежилых помещений в аренду, облагаются налогом. Порядок налогообложения зависит от статуса арендодателя.
- Для юридических лиц: в выписке из ЕГРЮЛ должен быть указан код ОКВЭД 68.20 («Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом»). Налог рассчитывается в соответствии с применяемой системой налогообложения (ОСНО или УСН).
- Для индивидуальных предпринимателей: аналогично, в ЕГРИП должен быть внесён соответствующий ОКВЭД. Налог уплачивается по общей системе (ОСНО) или в рамках упрощённой системы налогообложения (УСН).
- Для физических лиц (не являющихся ИП): доход от аренды облагается НДФЛ по ставке 13%. По итогам года необходимо подать в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить рассчитанную сумму налога.
При оформлении всех документов, связанных с арендой, необходимо руководствоваться нормами Гражданского и Налогового кодексов Российской Федерации.
